ДДУ простыми словами: что проверить перед подписанием

ДДУ — договор участия в долевом строительстве. Его заключают, когда покупают квартиру у застройщика в доме, который ещё строится. Договор регулирует закон № 214-ФЗ, и он вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Перед подписанием проверьте пять вещей: точное описание квартиры, цену и способ оплаты через эскроу, срок передачи, условия об изменении площади и перечень отделки.

Большинство ДДУ написаны юристами застройщика и похожи друг на друга. Но мелкие пункты в них различаются, и как раз они потом решают, кто прав в споре о площади, сроках или ремонте.

Что такое ДДУ и чем он отличается от купли-продажи

По ДДУ вы платите за квартиру, которой ещё нет, а застройщик обязуется построить дом и передать её в срок. Деньги лежат на эскроу-счёте в банке до ввода дома — подробно про это в статье «Эскроу-счёт: как работает».

Если дом уже введён в эксплуатацию, застройщик продаёт квартиры по договору купли-продажи. А если квартиру по ДДУ продаёт не застройщик, а другой покупатель до получения ключей, — это уступка прав, о ней ниже.

Регистрация и электронный ДДУ

ДДУ считается заключённым только после государственной регистрации в Росреестре. До неё договор не действует, и платить по нему на эскроу рано.

Сейчас большинство ДДУ подписывают электронно. Для этого покупателю выпускают усиленную квалифицированную электронную подпись — обычно это делает банк или застройщик, бесплатно или за небольшую плату. Электронный договор имеет такую же силу, как бумажный, а регистрируют его, как правило, быстрее, чем через МФЦ.

Выпуск подписи иногда затягивается, поэтому заложите на него пару дней. А после регистрации сразу сохраните себе подписанный договор и файлы подписи: через год-два найти их бывает непросто, а при продаже квартиры они понадобятся. Если покупаете по семейной ипотеке, в ДДУ указывают обоих супругов.

После регистрации проверьте выписку: в ней должны быть ваш ДДУ и сведения о залоге, если квартира в ипотеке.

Что проверить в ДДУ перед подписанием

Сверьте данные договора с проектной декларацией на наш.дом.рф: название ЖК, банк, срок ввода. Если что-то не совпадает, спросите до подписания.

Если площадь окажется больше или меньше

После обмеров площадь почти всегда немного отличается от проектной. Договор определяет, при каком отклонении цену пересчитывают и как: вы доплачиваете или застройщик возвращает разницу. Посмотрите, симметрично ли это условие: бывает, что доплата предусмотрена, а возврат — нет.

Если отклонение больше допустимого по договору и при этом больше 5%, закон считает изменение существенным, и договор можно расторгнуть через суд.

Когда ДДУ можно расторгнуть

• По соглашению с застройщиком — если обе стороны согласны.
• Задержка передачи квартиры больше чем на 2 месяца — можно отказаться от договора в одностороннем порядке.
• Существенные недостатки, которые застройщик не устранил.
• Существенное изменение проекта или площади — через суд.

Деньги при расторжении возвращаются с эскроу-счёта. Если брали ипотеку, сначала гасится долг перед банком. Если застройщик присылает допсоглашение о переносе срока передачи, подписывать его вы не обязаны: согласившись, вы сдвигаете дату, с которой считается неустойка. Перед расторжением посчитайте, что выгоднее: вернуть деньги или дождаться квартиры и потребовать неустойку. За просрочку передачи закон назначает гражданам неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. В последние годы правительство не раз вводило мораторий на её взыскание, поэтому актуальные правила проверяйте на дату спора.

Уступка прав по ДДУ

До подписания акта приёма-передачи покупатель может продать свои права по ДДУ другому человеку — это уступка, или переуступка. Договор уступки тоже регистрируют в Росреестре. Если ДДУ оплачен не полностью, понадобится перевод долга и, как правило, согласие застройщика.

Покупая квартиру по уступке, проверьте, оплачен ли ДДУ продавцом, нет ли залога и согласен ли на сделку его банк, если квартира в ипотеке. По семейной ипотеке купить квартиру по уступке нельзя.

Частые вопросы

Когда ДДУ вступает в силу?

С момента государственной регистрации в Росреестре. До регистрации договор не действует.

Электронный ДДУ так же надёжен, как бумажный?

Да. Договор, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью и зарегистрированный в Росреестре, имеет ту же силу.

Можно ли расторгнуть ДДУ, если застройщик задерживает дом?

Да, если передача квартиры задерживается больше чем на 2 месяца. Деньги вернутся с эскроу-счёта.

Можно ли продать квартиру по ДДУ до получения ключей?

Да, через уступку прав требования. Её регистрируют в Росреестре, а если ДДУ оплачен не полностью, нужен перевод долга.