Эскроу-счёт: как работает и когда деньги получит застройщик

Эскроу-счёт — это счёт в банке, на котором лежат ваши деньги за квартиру в новостройке, пока дом строится. Застройщик не может их потратить: банк перечислит деньги только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если дом не построят или договор расторгнут, деньги вернутся покупателю. Счёт застрахован государством на сумму до 10 млн ₽ — на случай, если что-то случится с самим банком.

Больше всего покупателей новостроек пугает недострой. Ниже — как устроена защита денег и где у неё границы.

Как работает эскроу при покупке новостройки

1. Вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Банк открывает на вас эскроу-счёт. Это всегда банк, который финансирует стройку, — он указан в проектной декларации.
3. После регистрации ДДУ в Росреестре вы вносите деньги на счёт: свои, ипотечные или по графику рассрочки.
4. Застройщик строит на кредит банка, а не на ваши деньги.
5. Дом сдают, застройщик подаёт в банк документы о вводе — банк перечисляет деньги с эскроу ему или в погашение его кредита.

Проценты на деньги на эскроу-счёте не начисляются. Это не вклад, а «замороженный» платёж.

Так продают почти все новостройки с 1 июля 2019 года — этого требует закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Без эскроу продают только проекты, начатые до перехода на новые правила.

Когда застройщик получает деньги

Только после ввода дома в эксплуатацию и передачи банку документов, которые требует закон. До этого момента деньги покупателей на счёте не трогают.

У эскроу есть и предельный срок. Закон не разрешает ставить его дольше, чем через 6 месяцев после срока ввода дома, указанного в проектной декларации. Если стройку затягивают, продлить счёт можно только с согласия покупателя.

Бывает, что застройщик торопит с приёмкой, хотя отделка не готова: ему нужно быстрее закрыть дом и получить деньги. Подписывать акт, если в квартире нельзя жить, вы не обязаны.

Что будет, если застройщик не достроит дом

Если договор расторгают — например, при банкротстве застройщика или по вашему отказу из-за серьёзной задержки, — деньги с эскроу-счёта возвращаются покупателю. Если квартиру покупали в ипотеку, часть уйдёт банку в погашение кредита, остальное — вам.

Отказаться от договора можно, если застройщик задерживает передачу квартиры больше чем на 2 месяца. Стоит ли это делать, зависит от ситуации: вместе с деньгами вы теряете квартиру по цене, по которой её покупали. Часто выгоднее дождаться дома и получить неустойку.

Если застройщик присылает допсоглашение о переносе срока передачи, подписывать его вы не обязаны. Согласившись, вы сдвигаете дату, с которой считается неустойка.

Что будет, если у банка отзовут лицензию

Деньги на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн ₽. Этот лимит отдельный — он не суммируется с обычными вкладами в том же банке. Если вы вносите больше 10 млн ₽, о риске на сумму сверх лимита стоит знать заранее. Эскроу открывают в крупных банках, которые работают с проектным финансированием, так что риск небольшой, но он есть.

Эскроу и ипотека

При ипотеке банк перечисляет кредит на эскроу-счёт сразу после регистрации ДДУ. Платить проценты вы начинаете с первого месяца, хотя квартиры ещё нет. Поэтому на стройке так ценятся программы застройщиков со сниженной ставкой на время строительства. Подробнее про ставки — на странице «Ипотека».

Где проверить застройщика и счёт

Покупатели часто путают срок ввода дома и срок передачи ключей. В договоре они разные: между ними обычно несколько месяцев. Если хотите, проверю ваш ДДУ до подписания — напишите на странице услуг. А когда дом сдадут, пригодится чек-лист приёмки квартиры.

Частые вопросы

Можно ли потерять деньги на эскроу-счёте?

При банкротстве застройщика — нет, деньги вернутся покупателю. При отзыве лицензии у банка деньги застрахованы до 10 млн ₽. Сумма сверх лимита под риском.

Начисляются ли проценты на эскроу-счёт?

Нет. Деньги лежат на счёте без процентов до ввода дома или до расторжения договора.

Когда застройщик получает деньги с эскроу?

После ввода дома в эксплуатацию, когда он передаст банку документы, которые требует закон.

Защищает ли эскроу от задержки сдачи дома?

Нет, он защищает только деньги. При задержке передачи квартиры больше чем на 2 месяца можно отказаться от договора и вернуть деньги или дождаться дома и требовать неустойку.