Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году

При покупке квартиры можно вернуть 13% от цены, но не больше чем с 2 млн ₽ — то есть до 260 тыс. ₽. Если квартира в ипотеке, отдельно возвращают 13% с уплаченных процентов, максимум с 3 млн ₽ — до 390 тыс. ₽. Вернуть можно только налог, который вы заплатили: НДФЛ за последние три года и дальше по мере уплаты. В новостройке по ДДУ право на вычет возникает в год подписания акта приёма-передачи.

Вычет — это не выплата от государства, а возврат вашего же подоходного налога. Поэтому сумма возврата за год не может быть больше НДФЛ, который с вас удержали за этот год.

Сколько можно вернуть

Если часть вашего дохода облагается по ставке 15% (доход выше 2,4 млн ₽ в год), вернуть можно больше, потому что возвращают налог по той ставке, по которой его платили.

Пример. Квартира за 9 млн ₽ в ипотеку, зарплата 100 тыс. ₽ в месяц. НДФЛ за год — 156 тыс. ₽. Вычет за покупку 260 тыс. ₽ вы получите за два года: 156 тыс. в первый и 104 тыс. во второй. Вычет по процентам заявляете каждый год за уплаченные в этом году проценты, пока не наберёте 3 млн ₽.

Когда возникает право на вычет

• Новостройка по ДДУ — в год подписания акта приёма-передачи, а не в год подписания ДДУ.
• Готовая квартира по договору купли-продажи — в год регистрации права собственности.

Покупаете на стройке — вычет начнёте получать только после ключей. Проценты по ипотеке, уплаченные до акта, не пропадают: их тоже можно заявить, когда возникнет право на вычет.

Кто может получить и кто нет

• Налоговый резидент России с доходом, с которого удерживают НДФЛ 13–15%.
• Каждый из супругов — со своим лимитом 2 млн ₽. Квартира за 4 млн ₽ и больше даёт семье до 520 тыс. ₽.
• Пенсионеры могут перенести вычет на три года до выхода на пенсию, то есть вернуть налог за четыре года.
• Если первый вычет вы получали за квартиру после 1 января 2014 года и не выбрали все 2 млн ₽, остаток можно перенести на следующую покупку.

Вычет не дают, если квартиру купили у близкого родственника или работодателя, а также на ту часть цены, которую оплатили материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджетными субсидиями, например по военной ипотеке. Апартаменты в вычет не входят: он положен только за жильё — подробнее в разборе апартаментов.

Можно ли включить отделку

Да, если в ДДУ или договоре купли-продажи сказано, что квартира продаётся без отделки. Тогда в вычет идут расходы на отделочные материалы и работы, в пределах того же лимита 2 млн ₽. Сохраняйте чеки, договоры с подрядчиками и акты. Подробнее про ремонт в новостройке — на странице «Ремонт».

Как получить вычет

1. Через налоговую. По итогам года подаёте декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика с документами о покупке и оплате. Налоговая проверяет и возвращает деньги на счёт.
2. Через работодателя. В текущем году подаёте заявление в налоговую на уведомление о праве на вычет, приносите его в бухгалтерию, и с зарплаты перестают удерживать НДФЛ. Деньги приходят быстрее, но только с текущего года.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть за покупку квартиры?

До 260 тыс. ₽ с цены квартиры и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке на человека, но не больше уплаченного НДФЛ.

Когда можно получить вычет за квартиру в новостройке?

С года подписания акта приёма-передачи. До этого права на вычет нет, даже если ДДУ оплачен полностью.

За какие годы можно вернуть налог?

За три года до подачи декларации, но не раньше года, когда появилось право на вычет. Пенсионеры — за четыре года.

Положен ли вычет обоим супругам?

Да, каждому в пределах своего лимита 2 млн ₽, если оба платят НДФЛ.