Семейная ипотека с 1 октября 2026 в СПб и Ленобласти

С 1 октября 2026 года единой ставки 6% по семейной ипотеке больше нет. В Петербурге и Ленобласти ставка теперь зависит от числа детей: 12% с одним ребёнком, 10% с двумя, 8% с тремя, 6% с четырьмя и 4% с пятью и больше. Лимит кредита — от 12 до 18 млн ₽. Хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше 7 лет. Льготная ставка теперь действует не больше 15 лет, а в купленной квартире нужно прописаться и прожить с регистрацией 5 лет.

Ниже — что именно поменялось, кому по-прежнему дают 6% и сколько выходит платёж на живом примере. С октября почти каждая семья спрашивает меня одно и то же: «Ставка теперь 12% — нам вообще брать семейную ипотеку?» Обычно да, но считать теперь приходится внимательнее, чем раньше.

Какие ставки и лимиты теперь в Петербурге и Ленобласти

Для Москвы, Петербурга и двух их областей шкала на 2 процентных пункта выше, чем в остальной России. Лимит — это сумма кредита, первоначальный взнос в неё не входит.

Если квартира дороже, банк может выдать вторую часть кредита по рыночной ставке. Общая сумма такой комбинированной ипотеки в Петербурге и Ленобласти — до 30 млн ₽. Минимальный первоначальный взнос остался прежним: 20%.

Кто может взять семейную ипотеку

• Хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора. Возраст остальных детей не важен — в расчёт ставки идут все.
• Семья с ребёнком-инвалидом — независимо от возраста ребёнка.
• Заёмщик и дети — граждане России.
• Супруги — обязательно созаёмщики, даже если у них брачный договор. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека».

Если семья уже брала льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года, вторую дадут, только когда первая погашена и после неё родился ребёнок. Кредит, оформленный до 23 декабря 2023 года, повторной семейной ипотеке не мешает.

Когда ставка остаётся 6%

Есть три случая, когда ставка не выше 6% при любом числе детей:

1. В семье есть ребёнок-инвалид.
2. Вы сами платите не меньше половины цены квартиры. Это можно сделать сразу при покупке или внести недостающую часть в течение года после подписания кредитного договора.
3. Покупаете или строите частный дом (в том числе берёте землю под стройку).

Второй вариант стоит держать в голове семьям, у которых есть накопления или квартира на продажу. Пример: квартира за 10 млн ₽, взнос 5 млн ₽, кредит 5 млн ₽ под 6% — платёж около 30 тыс. ₽ в месяц на 30 лет. Тот же кредит под 12% стоил бы около 51 тыс. ₽.

Что будет со ставкой через 15 лет

По договорам, подписанным с 1 октября 2026 года, государство доплачивает банку не больше 15 лет. Брать кредит при этом можно и на 30 лет. Через 15 лет ставка вырастет, но не выше меньшего из двух значений:

• ваша ставка по договору плюс 4 процентных пункта;
• ключевая ставка ЦБ на первое число месяца, когда кончилась льгота, плюс 3 или 3,5 пункта — в зависимости от того, что покупали.

Например, при ставке 12% потолок по первой формуле — 16%. Если ключевая через 15 лет будет ниже, а так бывало в разные годы, ставка выйдет меньше. Если к этому моменту вы погасите большую часть долга досрочно, рост почти не почувствуете. Поэтому сейчас многие планируют платить с запасом в первые годы.

Кредитов, подписанных до 30 сентября 2026 года включительно, это не касается: у них льгота действует весь срок.

Прописка в купленной квартире — новое условие

Заёмщик должен прописаться в купленной квартире не позднее 271-го дня после регистрации права собственности. Регистрацию по месту жительства нужно сохранять 5 лет с даты выдачи кредита и сообщать о ней банку. Если условие не выполнить, банк вправе повысить ставку.

В новостройке собственность оформляют после сдачи дома, поэтому отсчёт 271 дня начнётся не с подписания ДДУ, а позже. Тем, кто покупает квартиру, чтобы сдавать её, а самим жить в другом месте, это условие стоит обсудить до сделки.

Можно ли на вторичку, по переуступке и в апартаменты

• Вторичка в Петербурге и Ленобласти — нет. Вторичное жильё по программе можно купить только в небольших городах, где почти не строят новые дома. Москва, Петербург и их области в этот список не входят.
• Переуступка — нет. Квартиру по договору уступки прав по ДДУ по семейной ипотеке купить нельзя.
• Апартаменты — нет. Программа на квартиры и жилые дома, апартаменты юридически нежилые.
• Новостройка от застройщика, готовая квартира от застройщика, частный дом — да.

После анонса новых правил часть семей, которые раньше ждали «ту самую» новостройку, пошла смотреть вторичку по обычной ипотеке. Иногда это правильное решение — но только после честного расчёта. Если вы сейчас между этими вариантами, разберём оба на подборе вторичного жилья или по новостройкам.

Сколько выйдет платёж: пример для Петербурга

Квартира за 10 млн ₽, взнос 20% — 2 млн ₽, кредит 8 млн ₽ на 30 лет. Платёж считаю без страховки, по классической аннуитетной формуле.

Разница между одним и двумя детьми — около 12 тыс. ₽ в месяц. Свой вариант можно посчитать в калькуляторе на странице «Ипотека».

Отдельно смотрите программы застройщиков: многие сейчас доплачивают банку, чтобы ставка в первые годы была ниже. Это законная практика, но у каждой такой программы свои условия и обычно более высокая цена квартиры. Сравнивать нужно итоговую сумму, а не только ставку в рекламе.

Что подготовить заранее

Частые вопросы

Если договор подписан до 1 октября 2026 года, ставка изменится?

Нет. По кредитам, подписанным до 30 сентября 2026 года включительно, действуют прежние условия, и государство субсидирует ставку весь срок.

Учитываются ли взрослые дети?

Да. Ставку и лимит считают по всем детям в семье. Условие одно: хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше 7 лет.

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, материнский капитал можно направить на первоначальный взнос.

Можно ли взять семейную ипотеку без брака?

Родитель может оформить кредит и без брака. Если брак есть, супруг обязательно становится созаёмщиком.

Нужно ли прописываться в купленной квартире?

Да, по договорам с 1 октября 2026 года — не позднее 271-го дня после регистрации собственности и на 5 лет с даты выдачи кредита. Иначе банк может поднять ставку.